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涨超200%背后,永升生活的“旭辉依赖症”!

2020年,在一众物企破发沦为“僵尸股”之际,永升生活却逆市大涨超200%。从投资者的角度来看,永升生活之所以受资本青睐,主要与其规模、业绩大幅增长有关。但和其他物企一样,永升生活依旧无法摆脱对母公司旭辉的依赖。

2020年,在一众物企破发沦为“僵尸股”之际,永升生活却逆市大涨超200%。从投资者的角度来看,永升生活之所以受资本青睐,主要与其规模、业绩大幅增长有关。但和其他物企一样,永升生活依旧无法摆脱对母公司旭辉的依赖。

涨超200%背后,永升生活的“旭辉依赖症”!

1月13日,永升生活大涨3.82%,报收23.1元,自2018年12月上市以来,已累计涨12倍,连续两年涨超200%。不过,前两日花旗发表研报称,仍将给予永升生活服务“买入”评级,目标价由23.8港元升至30港元。

理由是,旭辉并购彰泰以及永升生活收购彰泰服务65%股权后,看好它们联合扩张及内部协同效应的优势,有助于增加土地储备及物业管理规模扩张能力。2020年,监管部门为房企划定“三道红线”后,物企纷纷赴港上市,上市物企越来越多,资本市场却更加理性,房企的“马太效应”逐渐“物企化”。

这种分化使物业板块众多股票沦为僵尸股,跌破发行价,而有些头部物企深受资本青睐,其中,永升生活成2020年“物业第一牛股”,全年累计增幅达到223.71%,比位居涨幅第二的银城生活202%的涨幅高出20个百分点,一骑绝尘。

随着马太效应越发严重,“泡沫”逐渐膨胀,永升生活目前的市值是花旗所述的低估,还是该“挤泡沫”呢?

近七成物企破发

融资及杠杆政策驱动下,许多房企选择拆分物业公司单独上市,据统计,截至2020年12月31日,共有42家物企上市公司,比2019年的23家几乎翻了一番。

上市物企越来越多,板块分化也越来越严重。截至2020年12月31日,永升生活、银城生活、宝龙商业、碧桂园服务、特发服务年涨幅居前,股价均实现翻倍,其中永升生活成“物业第一牛股”,涨幅超过200%;而第一服务、兴业物联等多只物企跌幅居前,其中第一服务跌幅最大,其于2020年10月22日上市,不到三个月,股价跌到只有1港元,累计下跌55.83%。

易居企业集团CEO丁祖昱2021年丁祖昱评楼市发布会上指出,从上市物企表现来看,梯队分化明显,近半物业股沦为“僵尸股”,49%上市物企日成交额在1000万元以下,46%上市物企日成交量在100万股以下。

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截至1月13日,2020年16家赴港上市的物企中,有10家跌破发行价,占比62.5%。其中,华润万象生活涨幅最高,比发行价22.3港元翻一番,第一服务跌幅最大,相比发行价下跌近200%。

有外资投行人士分析表示,长期看2020年港股场内资金相对稳定,并未出现大起大落,物业股的走弱一定程度上代表投资者失去信心转投他处,毕竟从光伏到新能源车还有从美股回归的公司都是不错的投资标的,相较之下物业股缺少吸引力,资本故事并不好讲。同时物业股就像过去的房地产行业一样存在泡沫,但不同的是似乎当下便开始挤泡沫,不论是老牌公司还是新晋上市,物业股的市盈率都出现了下降。

永升生活业绩、规模优势明显

有券商分析师曾指出,他们在以往研究规模、收入、利润与股价的关系时做过对标,发现投资者更加青睐具有高成长特点的企业,单一的有规模,但没有成长性的企业难以得到资本市场认可。由此可见,如果一家企业既有规模又有收入,还具有潜在的成长性,必然受到投资者的追捧。

纵观整个物业板块,永升生活的业绩并不是最好的。根据2020年上半年各物企披露的业绩报告中显示,鑫苑服务、滨江服务和正荣服务,均在2020年的上半年中,净利润增长90%以上,其中,鑫苑服务预增140%,而永升生活归母净利润同比增长约为89.1%。但是这三家物业公司收入规模均比永升生活服务小,上市时间较短,鑫苑服务增长快,但超80%的业务营收来自其母公司的输血。

永升生活受到投资者青睐,是因为营收、净利润、规模高且增长迅速,有较大的想象空间。

2015年,永升生活的在管面积、合约建筑面积只有978万和1525万平方米,而到2020年上半年,在管面积、合约建筑面积分别增长至 7718万、14280万平方米,其中,2015-2019年复合增速分别为60.7%、64.5%。其在中国物管服务百强企业的排名也从2015年的52名,上升到12名。

而永升生活并非只是单纯的规模增长,其营收、净利润也同时实现了增长。2019 年,永升生活服务实现营业收入18.8 亿元,同比增长 74.5%,2015-2019 年复合增长率高达 54.0%;实现归母净利润 2.2 亿元,同比增长122.7%,2015-2019年复合 增长率 94.8%。2020 年上半年,永升生活录得营业收入13.5 亿元,同比增长90%;实现归母净利润1.7亿元,较去年同期增长了8067万元,同比增速为 89.1%。

一般来讲,物业行业的收费主要分为3部分:基础物业服务、业主增值服务和非业主增值服务。在现在的存量市场,基础物业服务长时间处于无变化或者增长幅度小的趋势,而增值服务则具有巨大的空间,且利润率也远高于基础服务。因此增值服务发展越好的物企,被认为成长性更高,就越容易吸引投资者。

永升生活的营业收入分类为物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务。得益于管理面积的扩张,永升生活2019年基础物业的收入为10.7亿元,同比增长60.5%,占当年总收入的 57%,首次低于60%;社区增值服务营收为4.8亿元,同比大幅增长143.5%,占比增长至25.5%。也就是说,永升生活目前社区增值服务处于快速增长阶段。且在2020年上半年,尽管受疫情的影响,社区增值服务业务仍然实现了 84.6%的营收同比增速,依旧占据近20%的比例。加上非业主增值服务的营收,合计占比近40%。

规模大、营收利润多,重要的是成长性还高,无疑会受到投资者的追捧。

对旭辉依赖度高

目前,大多数物企大都是从房企拆分出来上市,这就导致他们大部分业务依赖母公司“输血”。根据中国指数研究院,2019 年物业管理百强企业中有开发背景的企业数量占比 近 80%,且这些物管企业的管理面积约 60%来自关联房企。

2015年,永升生活978万平方米的在管面积,有近90%来自旭辉,第三方物业开发商只占10%,到2020年上半年,永升生活属于第三方物业开发商的物业在管面积达到5877万平方米,占比达到76.1%。而第三方物业开放商在管面积占比的大幅度提升还是离不开母公司旭辉。

2020年3月和4月,旭辉永升服务完成了对青岛银盛泰和江苏香江的并购,其中前者以对价860万元收购了50%股权,后者以4570万元收购了51%股权。其中,对银盛泰的收购是基于旭辉斥资15.2亿元对银盛泰地产50%股权的收购。同样在今年年初,旭辉收购彰泰65%的同时,永升生活也以65%的股权比例入股彰泰生活,想必2020年永升生活在管面积又是一次飞跃。

不过,尽管永升生活来自旭辉的在管面积较小,但旭辉的收入贡献却很大。财报显示,2019年,旭辉集团为仅永升生活服务贡献了27.1%的在管面积,带却来了5.4亿,占据基础物业服务50%的收入,而这一占比在2018年为65.7%。

在管面积少,收入反而很多的主要原因是,第三方项目收费较低导致的。财报显示,2019年永升生活物业费的平均价格为3.1元/平米/月,其中来自旭辉项目的物业费单价为3.5,而第三方项目的单价为2.96;2020年上半年,物业费均价、来自旭辉的单价和第三方项目的单价分别为2.9、3.4、2.7。而在2015年,来自第三方项目的均价为3.4,远高于旭辉的2.6。

第三方项目较低的单价,将会拖累基础物业的毛利,财报数据显示,2019年永升生活基础物业的毛利率只有22.1%,略高与行业平均水平,远低于碧桂园服务、世贸服务等物企的毛利。如果母公司旭辉出现问题,减少对永升生活的需求,基础物业的毛利想必会更低。

不过,2020年5月,旭辉集团发布公告将于6月29日收购林家5%的股权,交易完成为旭辉持有永升生活26.5%的股份成为其控股股东,标志着,旭辉和永升生活的关系更加紧密了。

营收占比近60%的基础物业毛利率如此低,永升生活整体毛利率却能维持在29%左右,主要得益于社区增值服务55%的高毛利率。因此,永升生活想实现总的毛利率的稳步增长需要提高增值服务占比。

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作者: admin

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